Le mercredi 10 juin dernier, le Sénat a adopté une proposition de loi qui vise à créer une foncière de l’État, soit une « super-agence », qui sera chargée de gérer des biens immobiliers de l’État. Déposée par le député Thomas Cazenave, elle avait été adoptée également le 28 janvier 2026 par l’Assemblée nationale. Pourtant, de mon point de vue, cette foncière de l’Etat n’est pas la réponse la plus adaptée pour gérer aujourd’hui au mieux les biens immobiliers de l’Etat. Pourquoi ? Retrouvez ici mon analyse et mes interventions.
Un constat partagé par tous : un patrimoine en déclin
Nous pouvons tous partager ce même constat : l’État a besoin d’améliorer la gestion de son patrimoine immobilier. L’État possède aujourd’hui 195 200 bâtiments et 31 000 terrains. Parmi ces bâtiments, on compte notamment des bureaux, des logements ou encore des équipements publics. Ce patrimoine n’est pas une abstraction comptable, il correspond à des lieux concrets, indispensables au déploiement de nos services publics. Mais trop de bâtiments souffrent d’un manque d’entretien. Trop de sites ne sont pas suffisamment adaptés aux normes actuelles, aux besoins des services publics ou encore aux exigences nouvelles liées au réchauffement climatique. Les espaces doivent être mieux utilisés, les conditions d’accueil des usagers doivent être améliorées, les évolutions des usages anticipées et l’engagement dans l’adaptation aux défis écologiques doit être plein et entier. Sur ces objectifs, tout le monde est en parfait accord. Mais c’est dans la réponse à apporter à cette situation que les réserves et divergences s’élèvent : la modernisation de la gestion du patrimoine est une évidence, mais la création d’une foncière pour y répondre ne l’est pas.
Les raisons d’une non-adhésion au projet de création d’une foncière de l’Etat
- Une création… sans modèle économique et budgétaire soutenable
Tout d’abord, nous avons pris connaissance du rapport de la Cour des comptes, intitulé : La politique immobilière de l’Etat paru le 7 décembre 2023 et disponible au lien suivant, que je vous invite à lire :
https://www.ccomptes.fr/fr/publications/la-politique-immobiliere-de-letat
Ce rapport ne fait pas la part si belle à la création d’une foncière de l’Etat pour la gestion du patrimoine immobilier. Le rapport, page 92, énonce : « Sa mise en œuvre apparaît toutefois nettement plus complexe […] En effet, le nécessaire transfert de la propriété des biens soulèverait la question de son financement initial, ainsi que celle de la valorisation des biens (dont certains sont en mauvais état). De plus, ce scénario « rigidifie » les dépenses de gestion du propriétaire (à travers les loyers) qui, dès lors qu’elles ne relèvent plus des arbitrages budgétaires, pourraient se révéler supérieures à leur niveau actuel. La mise en œuvre d’un tel scénario nécessite donc un travail d’expertise approfondi afin d’en anticiper toutes les conséquences ». Ce travail d’anticipation n’a pas été réalisé. De plus, une telle transformation nécessite la création d’un modèle économique et budgétaire soutenable. Il est clair qu’aujourd’hui personne n’est en capacité de juger des coûts complémentaires liés à une telle nouvelle organisation : coûts de gestion, coûts d’interfaces supplémentaires, etc…. Si l’on veut comparer avec les collectivités, nous pouvons faire le constat aujourd’hui que la création des agglomérations n’a pas été synonyme d’économies pour le bloc communal.
2. L’entrée dans une logique commerciale inexpliquée… et inexplicable
Une agence de gestion du patrimoine immobilier de l’Etat existe déjà. Il s’agit de l’AGILE, qui est une société anonyme qui gère actuellement 29 sites sur les 200 envisagés. Mais aujourd’hui, c’est un statut différent qui est acté : celui d’un EPIC, soit un établissement public à caractère industriel et commercial. Il s’agit tout simplement d’une personne morale de droit public ayant pour but la gestion…. d’une activité de service public de nature industrielle et commerciale. On change donc ici de logique. On entre dans une logique commerciale qui interroge sur l’avenir : quel sera le sort du patrimoine de l’Etat ? L’EPIC a vocation à prendre en charge une activité assimilable à celle d’une entreprise privée, donc à assurer une activité économique, sans en assurer directement la gestion. Et c’est là où les inquiétudes se confirment sur deux aspects :
- Tout d’abord, l’Etat créé une séparation entre d’un côté l’Etat propriétaire et de l’autre l’Etat occupant. Pourquoi, comment, quel réel intérêt et quelles garanties de protection pour le patrimoine historique de notre pays ? Demain, l’Etat payera un loyer à une foncière… pour occuper des bâtiments qui sont les siens. On a l’impression de marcher sur la tête. C’est comme si dans une collectivité, on faisait payer l’occupation du Centre Technique Municipal par la Direction des Services Techniques à la Ville…. Qu’on valorise pour en connaître le coût, c’est toujours très utile et très intéressant. Aller plus loin semble dangereux. Pour éviter tout danger de disparition de notre patrimoine, nous avions proposé de fermer le capital des filiales à toute participation privée, pour que la garantie de propriété publique, si souvent invoquée, soit inscrite dans la loi plutôt que dans les discours. Cela nous a été refusé : la porte au capital privé n’a pas été laissée ouverte par mégarde : la mobilisation de fonds propres d’investisseurs privés sera étudiée, et dans ces montages, une partie des recettes du patrimoine public reviendra à l’investisseur privé. Tout est dit.
De plus une question demeure à laquelle nous n’avons pas eu de réponse : sur quelles bases ces loyers seront-ils fixés ? A aucun moment ce texte ne précise les modalités de valorisation (réelle !) des biens immobiliers de l’Etat.
- Ensuite, les services de l’Etat affectés au sein de ce patrimoine géré par cette foncière sont-ils en capacité de payer réellement les loyers qui leurs seront demandés, notamment si c’est au prix du marché ? Le service public ne va-t-il pas se faire expulser de locaux qui sont pourtant les siens ? Cette logique semble toute tracée. Si nous étions malveillants, nous pourrions penser que cette logique est anticipée et qu’elle a simplement pour but de restreindre nos services publics, et de supprimer ensuite leurs politiques publiques plus facilement. Puis de vendre, in fine, le patrimoine. Mais comme nous sommes toujours bienveillants, nous éviterons de penser en ce sens. Malheureusement, cette logique, nous en avons fait l’amère expérience avec la SNCF et SNCF Immobilier. Nous savons aujourd’hui ce que cela produit, c’est-à-dire : une pression permanente pour réduire les surfaces, les doubles loyers imposés aux cheminots, des emprises foncières cédées, et au bout du compte, des investissements affaiblis.
3. Un moyen d’éviter les investissements nécessaires à une transition écologique
Adapter le parc immobilier de l’Etat aux fortes chaleurs représente un investissement colossal chiffré entre 140 et 150 milliards d’euros d’ici 2050. Ce mur d’investissement est indispensable à un engagement dans la transition énergétique. Le coût de l’inaction face à ce changement climatique serait encore plus élevé. Voilà la situation.
La création de cette foncière pourrait éventuellement répondre à cette ambition. Cependant, aucun lien n’est établi entre la création de celle-ci et la réussite de la rénovation énergétique du patrimoine immobilier de l’État. On pourrait dès lors y voir également un aveu de faiblesse de l’Etat : celui de sa difficulté à mettre en œuvre le décret tertiaire par les investissements qu’il oblige. On vit en effet tous les jours cette contradiction dans nos collectivité : l’ambition est nécessaire, honorable, mais nous n’avons pas les moyens suffisants de réaliser les travaux nécessaires à cette transition indispensable.
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En conclusion, sous couvert de modernisation, l’Etat organise son propre recul. Aujourd’hui, la gestion du patrimoine immobilier de l’État repose principalement sur deux acteurs. D’un côté, la Direction de l’immobilier de l’État, rattachée à Bercy, qui compte plus de 13 000 agents. De l’autre, l’AGILE, chargée de centraliser la gestion des sites dits multi-occupants de l’État. Pourquoi donc garder cette structure, la développer au regard de tout ce que nous venons d’évoquer ? Pourquoi ne pas simplement renforcer la Direction de l’immobilier de l’Etat et lui donner les moyens d’une meilleure gestion ?
Ce n’est pas le choix du gouvernement. Sous couvert d’efficience, il prépare la liquidation progressive du patrimoine français : nous ne pouvons l’accepter. Pour toutes ces raisons, nous n’avons pas soutenu cette proposition et nous avons voté contre ce texte, avec mon groupe CRCE-K, y compris à l’issue de la commission mixte paritaire.
Retrouvez cette analyse à travers mes différentes interventions :