Le gouvernement a annoncé il y a quelques mois la mise à jour des données locatives servant de base pour le calcul de la taxe foncière. Plus de 7 millions de logements sont concernés. Cette annonce prend forme aujourd’hui à travers un courrier adressé par chaque direction départementale des finances publiques aux collectivités. Un retour de chaque maire est attendu pour le 30 septembre 2026. Je vous propose ici mon regard sur cette réforme qui avait initialement l’ambition de justice fiscale…
La révision des bases d’imposition : l’impact sur la taxe foncière et ses « annexes »
Chaque année, la taxe foncière fait débat pour de nombreux français et encore plus depuis quelques années. Après la suppression de la taxe d’habitation par le gouvernement Macron, la taxe foncière est aujourd’hui le seul levier fiscal pour de nombreuses communes. Mais, ces dernières années, le poids de cette taxe ne cesse de croître et la pression fiscale pour les propriétaires s’est accentuée : la taxe foncière a augmenté en moyenne de près de 37% en 10 ans.
Pourquoi ? En partie parce que depuis 2018, par exemple, la revalorisation des valeurs locatives est assise sur l’inflation. Le coefficient de revalorisation de l’année N est fixé en fonction du glissement annuel de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) du mois de novembre de l’année N-1. En cas de hausse de l’inflation, cet index augmente systématiquement, les bases évoluent donc au même rythme et la taxe croît … de la même manière. Ceci a donc été particulièrement le cas ces dernières années : on note une hausse de +3,4% en 2022, de +7,1% en 2023, de +3,9% en 2024 et de +1,7% en 2025.
Cela est devenu d’ailleurs un sujet d’incompréhension pour les habitants : alors que les maires s’essoufflent à expliquer que « non les impôts n’augmentent pas », puisque les « taux ne sont pas modifiés à leur niveau » ou queles « taux restent à 0 » les habitants constatent médusés chaque année que leurs impôts augmentent et font part de leur mécontentement aux maires et aux élus locaux.
La faute donc à l’évolution des bases fiscales, puisque le calcul de la taxe est le suivant : taxe = base x taux. Aussi, même si les Maires ne décident d’aucune évolution de taux, l’inflation s’en charge mécaniquement. Ce qui, malgré tout, correspond à une recette supplémentaire pour les maires et à l’heure de la disette, celle-ci n’est pas un luxe pour beaucoup de collectivités.
Au-delà de ce mécanisme difficile à accepter en temps de crise pour les redevables de ces taxes, force est de constater que le calcul de l’assiette (qui sert aussi donc de base aux taxes annexes, comme la taxe sur les résidences secondaires ou encore celle sur la vacance des locaux d’habitation) n’apparaît pas des plus équitable.
Les bases qui servent au calcul de cette taxe sont en effet appréciées à partir des conditions du marché locatif de 1970 (et de 1975 pour les Départements d’Outre-Mer) pour les propriétés bâties et de 1961 pour les propriétés non bâties.
Ces valeurs locatives sont mises à jour tous les ans par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation. Elles peuvent également évoluer au fil des années en fonction des changements, constatés par l’administration, comme l’agrandissement de la surface habitable, l’accomplissement de gros travaux ou l’achat ou construction d’équipements supplémentaires, comme un garage, une véranda ou encore une piscine. Des équipements qui améliorent le « confort » des habitants et qui augmentent en conséquence la valeur locative de leur bien.
Mais, ces bases restent fragiles et depuis des années, leur actualisation est demandée pour davantage d’équité fiscale. Il n’est pas juste en effet que, pour des éléments de confort identiques, les contribuables ne soient pas tous logés, c’est le cas de le dire, à la même enseigne. Cette « fiabilisation des bases fiscales » était donc largement attendue.
Des travaux ont été réalisés par la Direction générale des finances publiques. Ils visent à corriger les évaluations foncières des locaux d’habitation pour lesquels il manque des « éléments de confort » qui sont pourtant jugés essentiels, comme :
- le raccordement à l’eau
- le raccordement à l’électricité
- le chauffage ou la climatisation
- les WC
- un lavabo (au moins un par salle d’eau)
- une douche ou une baignoire (au moins une par salle d’eau).
Ces éléments de confort se traduisent en équivalences superficielles. Ils augmentent ainsi la superficie globale du local, et donc sa valeur locative.
La cotisation de la taxe foncière du propriétaire est ainsi corrigée, ce qui induit automatiquement une hausse des bases communales des taxes foncières.
Plus exactement, voici les équivalences superficielles selon l’élément de confort :
| Elément de confort | Equivalences superficielles |
| Eau | 4m2 |
| Electricité | 2m2 |
| Baignoire | 5m2 |
| Douche | 4m2 |
| Lavabo | 3m2 |
| Chauffage (ou climatiseur) par pièce | 2m2 |
*Source : direction générale des finances publiques, juin 2025
Le hic est celui du calendrier. Ce dernier a été présenté peu de temps avant les dernières échéances municipales. Certains maires et associations se sont donc insurgés contre ces annonces, soulignant qu’elles n’avaient pas été concertées.
Ce projet a dès lors été mis en stand-by par le gouvernement et ce dernier a alors pris la décision de maintenir cette fiabilisation, mais de manière pourrait-on dire « concertée mais incomplète ».
Une justice fiscale partielle : les maires responsables, toujours et encore
La méthode retenue par le gouvernement pour la fiabilisation des bases d’imposition en matière de fiscalité directe locale sera donc « concertée », mais sincèrement incomplète.
Tout d’abord en effet, le choix de ne retenir que les logements de « bonne catégorie », à savoir les maisons et appartements appartenant aux catégories dites 1 (de type « luxueux ») à 6 (de type « ordinaire ») pour cette fiabilisation est dommageable.
Il aurait été intéressant de s’intéresser également aux catégories 7 « médiocre » et 8 « particulièrement défectueuse » pour aller au bout de la prise en compte de ce sujet éminemment politique. Mais ce n’est malheureusement pas le choix politique qui a prévalu.
La procédure sera désormais la suivante : les propriétaires concernés par une hausse de cotisation supérieure à 50 € recevront un courrier via leur espace Finances publiques qui leur indiquera les éléments de confort pour lesquels ils devront désormais s’acquitter à travers une hausse de leur taxe. Il offrira la possibilité aux propriétaires de signaler toute information divergente. Il aurait été également judicieux de faire le point sur les catégories 7 et 8 et demander à chaque propriétaire de justifier l’absence de ces éléments de confort – qui paraissent pourtant basiques – dans des maisons ou appartements qui sont susceptibles d’être habités. L’équité apparaît donc encore ici bien partielle….
Cette fiabilisation, ensuite, est basée sur une « concertation ». Il faudrait davantage ici parler « d’un accord » ou « d’un report de responsabilité » ; ce qui semble être littéralement plus juste.
La valorisation sera en effet effectuée à condition que le Maire de la commune donne son aval à celle-ci. La direction générale des finances publiques propose, le Maire dispose. Le gouvernement laisse donc le choix aux communes.
Là encore, il aurait été judicieux que l’Etat assume cette revalorisation d’un point de vue national. L’équité entre contribuables ne peut se décréter au seul niveau communal !
Par cette décision laissée aux Maires sur un sujet si sensible, le gouvernement créé encore des disparités territoriales : là où les communes voient dans cette revalorisation une équité fiscale entre habitants et une ressource ajustée pour leur commune, d’autres risquent d’y voir un sujet de contentieux avec les habitants et ne pas souhaiter s’y engager, surtout si les finances de leur commune se portent au mieux.
Encore une fois, le gouvernement créé de l’iniquité, sous couvert de justice fiscale, entre contribuables et entre collectivités.
——————–
En conclusion, il me semble difficile de parler ici de « fiabilisation des bases d’imposition en matière de fiscalité directe locale » lorsqu’on étudie clairement les enjeux d’un tel travail….
Quoiqu’il en soit, les communes ont jusqu’au 30 septembre 2026 pour demander à bénéficier de cette valorisation des éléments de confort selon le périmètre énoncé auprès de leur direction départementale des finances publiques. Les résultats de ces opérations seront dès lors intégrés dans les bases d’imposition 2027….